• 關于加強物業管理工作的對策與思考

  • 中國房地產 ( 2015年03月27日 )
  • 物業管理是城市管理的重要組成部分,也是衡量城市管理水平的重要標志。物業管理服務水平的高低,是城市文明程度的重要體現。近年來,江蘇省大豐市著力完善物業管理機制,全面提升住宅小區物業管理水平,在社會各方的共同努力下,物業管理工作正逐步走上規范化發展道路,切實改善了市民生活環境和質量。

        一、大豐市物業管理基本情況及取得的成效

        截至目前,大豐市登記注冊的物業企業共54家,其中一級資質6家,二級資質10家,三級資質14家,暫定三級21家,從業人員1328人。物業管理的住宅小區73個,實施物業服務面積達662萬平方米。

        在取得的成效方面,主要包括以下幾點。

        (1)物管扶持政策逐步完善

        市政府出臺了《大豐市物業服務收費管理實施辦法》,規范物業服務行為,促進了我市物業服務行業的健康發展,保護了業主和物業服務人員的合法權益。

        (2)行業監督管理有所進步

        堅持物業服務企業資質審核年檢制,嚴格資質初審,嚴禁無資質或超越資質條件的企業承接物業管理服務項目。逐步建立健全物業服務企業信用檔案制度,掌握各物業服務企業的信用信息和信用等級,完善社會監督與服務。對存在不良記錄而拒不整改、企業信用等級較差的物業服務企業不予資質年檢或升級,對違反規定、不規范經營的企業予以糾正直至完全符合物業管理服務市場的各項規定。

        (3)物業服務規范化得到加強

        市住建部門出臺了《大豐市物業服務百分制考評辦法》,對全市納入物業管理的住宅小區進行了日常檢查。出臺了《大豐市物業服務履約保證金管理辦法》,進一步規范物業服務行為,提高物業服務主體履約意識,維護廣大業主的合法權益。

        (4)加強前期物業招投標

        市住建部門按照《前期物業招投標管理暫行辦法》的要求,對開發單位的招標行為進行規范指導。凡建筑面積在10萬平方米以上的住宅物業必須進行公開招投標,10萬平方米以下、3萬平方米以上的住宅物業原則上要求公開招投標。從招標文件、招標公告、招投標程序、前期物業合同簽訂等程序入手,對前期物業招投標全過程嚴格進行監管,保證招投標過程公正、公平、公開。

        二、物業管理存在的主要問題與原因

        通過近幾年的努力和發展,各地物業管理雖然取得了一些進步和成效,但從調研中發現,許多行業矛盾仍然沒有化解,制約行業良性發展的因素依然存在,需要認真研究并逐步解決。主要表現在以下幾個方面。

        (1)責任機制落實尚不到位

        物業管理是城市管理不可分割的組成部分,需要各方力量共同參與。但是,由于缺乏統一的領導機構進行綜合協調,職能部門職責界定還相對模糊,在實際的執法過程中還存在相互推諉、相互觀望的現象,各部門有效聯動、齊抓共管的體制尚未真正形成。

        (2)歷史遺留問題仍然較多

        早期開發建設的小區歷史遺留問題較多。有的小區規劃設置不夠合理,建設的小區規模偏小;有的高層電梯故障較多,維修不夠及時,存在不安全隱患等。小區停車難、物業費收繳難、違章搭建查處難、業委會成立難等熱點難點問題至今沒有從根本上得到解決。

        (3)物業企業服務有待規范

        由于物業企業利潤不高,部分企業往往招收年齡較大、文化程度較低、素質不高的物業管理人員,對員工的管理也缺乏必要的激勵機制,員工積極性不高,且不穩定,造成服務質量下降,致使業主與服務企業的矛盾不斷產生。

        三、加強物業管理工作的對策建議

        (1)加大宣傳力度,形成有利于物業管理的良好社會氛圍

        物業管理的社會職能決定了要管好物業必須依靠廣泛的社會基礎。要求必須認真做好《國務院物業管理條例》的宣傳貫徹工作,增強物業管理從業人員的法律意識,提高業主的維權意識,形成學法、懂法、用法的良好社會氛圍。

        (2)健全組織體系,形成物業管理工作的強大合力

        一是加強組織機構建設。物業管理綜合性強、牽涉面廣,必須依靠各職能部門的密切協同,形成合力才能取得實效。政府應牽頭成立專業的組織機構,統一領導協調各職能部門,消除部門障礙,形成齊抓共管的管理格局。

        二是凝聚工作合力。按照“條塊結合、以塊為主、重心下移”的管理思路,強化鎮(街道辦事處)、社區居委會在發展小區物業管理中的功能和地位。進一步細化責任落實,形成多方協作、共同推進的良好局面。

        三是建立聯合聯動的綜合管理體制。建立數字城管和物業管理的聯動機制,利用數字城管的網絡平臺提高執法響應速度和處置能力。推行司法介入,嘗試建立物業管理法庭和簡易審理程序,采取訴調結合的模式,著重解決欠繳物業費等合同糾紛案件,并通過對一些典型案例的公開宣判維護守法者的合法權益。

        (3)完善扶持政策,促進物業管理行業又好又快發展

        一是加快政策落實。加大財政對物業管理的資金投入;建立物業管理人員的培訓制度;落實各項稅費優惠政策;加快推行物業費價格調整機制;研究制定物業服務業發展規劃,按照現代服務業的要求落實扶持政策,培養物業服務品牌企業,帶動物業服務水平的整體提升。

        二是加快物業管理提升工程的實施。繼續加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度,結合老小區環境綜合整治等項目,加強組織力量,按計劃逐年推進,努力解決老舊小區功能不全、基礎設施老化等問題。

        三是加大對社區和業主委員會的扶持。在社區或片區建立物業管理服務站,落實物業管理經費,為物業管理工作的順利開展創造必要條件。重視小區業主委員會隊伍建設,加強工作指導,完善激勵政策,對業主委員會成員給予適當補助,使業主委員會更好地發揮作用。

        (4)加強監督管理,不斷提升物業管理行業服務水平

        一是規范服務內容和收費項目。堅持“質價相符”原則,按照不同的服務內容和服務質量,確定合理的收費標準。積極實施“菜單式服務、等級化收費”新模式,明確服務項目和服務標準,做到服務清清楚楚、收費明明白白。

        二是提升從業人員素質。加強物業企業招工用工的監督,有針對性地抓好物業管理從業人員的學習培訓,做到持證上崗。鼓勵支持企業聘用大中專畢業生、退伍軍人等人員,并享受有關優惠政策。

        三是加大監督考評。進一步建立健全對物業企業檢查、考核、年審、獎懲等制度,改進考評方法,以小區業主的滿意度作為對物業企業考評的主要依據,將服務質量與政府扶持政策相掛鉤,促進物業企業服務水平的提高。

        四是充分發揮業主委員會作用。破解物業收費難題,必須發揮業主委員會的作用。業主委員會在協調業主與物業服務企業關系方面有著重要的作用。要加強對業主委員會的指導和監督,使之能夠真正代表業主行使職權。

        五是推進行業誠信體系建設。搭建物業企業誠信檔案和信息發布平臺,及時向社會發布企業誠信信息和不良信用記錄。逐步將企業誠信體系建設與“星級服務”項目評選和企業資質管理掛鉤,不斷提高物業管理企業準入門檻,完善物業市場準入清出機制,形成競爭有序、優勝劣汰的發展環境。

        (5)強化綜合治理,加快建設文明和諧住宅小區

        一是加強源頭管理。應高度重視住宅小區的規劃把關和電梯等特種設備的質量把關,并嚴格竣工驗收。

        二是實施前期物業招投標制度。物業管理是市場經濟的產物,必須建立市場競爭機制,優化市場環境,通過招投標規范物業管理行為,提高行業的整體水平和企業競爭力。

        三是定期開展專項整治。對小區違規搭建、毀綠等現象,相關部門要定期、不定期地開展專項整治活動,堅決遏制不良現象的蔓延。同時,市司法等有關部門要深入開展“服務進社區”活動,及時調解各種糾紛,化解矛盾,通過工作創新,促進物業管理工作健康有序地持續發展。

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